Foi publicada no Diário Oficial da União, na última quinta-feira (21), a Lei 14825/2024, que ampliou o rol de hipóteses em que os negócios jurídicos advindos de direitos reais sobre imóveis (por exemplo, sua compra e venda) sejam válidos com relação a atos jurídicos anteriores, desde que não haja informações averbadas na matrícula do imóvel.
O artigo 54 da Lei 13097/2015 elenca as hipóteses em que se confere eficácia aos negócios jurídicos que tenham como objetivo constituir, transferir ou modificar direitos reais com relação a atos jurídicos precedentes, face à inexistência de informações registradas na matrícula do imóvel. São elas: informações que sejam relacionadas ao registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias (inciso I); averbação, por requerimento do interessado, de constrição judicial advinda de execução admitida pelo juiz ou em fase de cumprimento de sentença (inciso II); averbação de restrição administrativa ou convencional quanto ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei (inciso III), ou, ainda, a averbação, mediante decisão judicial, referente à existência de outro tipo de ação que poderá reduzir o proprietário à insolvência.
A Lei 14825/2024 ampliou as hipóteses acima indicadas, passando a não autorizar a oposição da validade do negócio jurídico em face de terceiro adquirente de imóvel ou direito real quando não houver a averbação, por meio de decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial que venha a incidir sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel, incluindo constrições advindas de ação de improbidade administrativa ou, ainda, de hipoteca judicial.
Assim, a alteração legislativa impõe ao credor mais vigilância quanto ao atendimento de procedimentos necessários para evitar que o devedor se desfaça, legalmente, de seu patrimônio, e frustre o recebimento de valores que lhe sejam devidos.
Por outro lado, para o terceiro adquirente de boa-fé, a exigência legal mitiga os riscos de questionamentos judiciais advindos de aquisições anteriores do imóvel, trazendo mais segurança jurídica aos negócios jurídicos que envolvam direitos reais.
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Luciana Randi, advogada da área de Contratos e Societário do GHBP Advogados
