Chama-se due diligence o processo de análise de um conjunto de informações e documentos pertinentes a determinado negócio, com o objetivo de apurar os riscos existentes e fornecer elementos para fundamentar a decisão das partes em celebrá-lo ou não.
A due diligence imobiliária é realizada em negócios jurídicos que envolvem o direito imobiliário, sendo a aquisição de bens imóveis o caso mais frequente. Nesse tipo de negócio, é essencial que a parte interessada em adquirir tais imóveis realize uma due diligence antes de formalizar a compra, uma vez que sua realização permite atestar o estado jurídico do imóvel e identificar eventuais contingências, sobre o imóvel e seus proprietários, atuais ou anteriores, que possam impedir a concretização do negócio e/ou requerer garantias adicionais.
Dentre as diversas informações tipicamente levantadas em uma due diligence imobiliária, a verificação da certidão vintenária do imóvel para apurar a existência de ônus, alienações e débitos tributários sobre o imóvel, assim como a verificação da existência de quaisquer pendências judiciais em nome dos proprietários (atuais ou anteriores) merecem maior atenção. Recomenda-se, ainda, apurar se os proprietários possuem participações no capital de quaisquer pessoas jurídicas e, em caso positivo, estender a due diligence a tais sociedades.
Ainda, a jurisprudência é farta no sentido de reforçar a importância da condução de uma due diligence imobiliária adequada em negócios dessa natureza. Exemplo disso foi dado por recente decisão do Superior Tribunal de Justiça, que confirmou existir presunção de fraude absoluta sobre alienações de imóveis realizadas após a inscrição de débitos em dívida ativa contra os proprietários (inclusive os anteriores), independentemente da boa-fé do terceiro adquirente.
Por fim, vale destacar que cada tipo de negócio demanda uma análise específica ao caso, sendo essencial que a due diligence seja realizada por uma equipe de profissionais com expertise para identificar os documentos e informações relevantes à apuração dos riscos do negócio e proporcionar maior segurança ao cliente.
Caso tenha se interessado por este conteúdo ou esteja prestes a adquirir um novo imóvel, o GHBP Advogados está à disposição para prestar todo o suporte necessário!
Igor Benassi, Coordenador da área Societária do GHBP e Ana Paula Dezem estagiária da área de contratos do GHBP Advogados
