A Reforma Tributária já é uma realidade e traz mudanças significativas para o setor imobiliário. A Lei Complementar nº 214/2025 cria o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), substituindo ISS, ICMS, IPI, PIS e Cofins. Essas alterações impactam incorporadoras, loteadoras, construtoras e holdings patrimoniais, exigindo planejamento estratégico para minimizar efeitos negativos e aproveitar oportunidades.
Novos Tributos: o que muda para o setor?
A reforma busca simplificar a tributação, mas impõe desafios operacionais. Incorporadoras e loteadoras contarão com alíquotas reduzidas e redutores na base de cálculo, amenizando os efeitos da mudança, mas precisarão revisar seus planejamentos. O Regime Especial de Tributação (RET) permanece para o imposto de renda e a contribuição social, mas será afetado pela substituição do PIS/Cofins pela CBS e pela criação do IBS.
Construtoras poderão enfrentar aumento na carga tributária, especialmente sobre a mão de obra e insumos. A possibilidade de aproveitamento de créditos será essencial para reduzir custos e manter a competitividade, colocando os fornecedores enquadrados no Simples Nacional em foco.
Com alíquotas nominais previstas de 8,4% para locação e 14% para venda de imóveis, a chave para otimizar a carga tributária do seu negócio está na gestão estratégica da base de cálculo, que conta com importantes redutores, e no aproveitamento eficiente dos créditos oferecidos pela nova sistemática.
Pessoa Física no Radar da Tributação
A reforma prevê que pessoas físicas que realizam operações imobiliárias frequentes — como locação de múltiplos imóveis, compra e venda recorrente ou construção para revenda — possam se tornar contribuintes do IBS e da CBS caso ultrapassem os limites estabelecidos na lei. Isso pode aumentar significativamente a carga tributária, tornando essencial um planejamento prévio para evitar surpresas.
Regime de Transição: como funcionará?
Para locadores, a reforma estabelece um período de transição opcional. Contratos por prazo determinado firmados antes da LC nº 214/2025 poderão ter tributação reduzida temporariamente, com IBS e CBS fixados em 3,65% sobre a receita bruta, sem direito a créditos. Esse regime opcional pode se manter até 2028 para locações residenciais e, no caso de locações comerciais, até o término do contrato, desde que registrado em cartório até 31/12/2025.
As incorporações imobiliárias e loteamentos, igualmente, terão um regime de transição opcional que promete adaptação gradual às novas regras. Como existem critérios temporais definidos pela LC nº 214/2025, as empresas devem estruturar um cronograma para avaliar a melhor estratégia e se, de fato, a adesão trará benefícios.
Holdings Imobiliárias: impactos e oportunidades
A EC 132/2023 introduz a progressividade do ITCMD. Além disso, o PLP 108/2024, ainda em tramitação, propõe que a base de cálculo do imposto passe a ser o valor de mercado dos imóveis detidos por holdings. Isso pode aumentar consideravelmente a carga tributária na transferência de cotas sociais nos casos de doação ou sucessão, tornando essencial um planejamento bem estruturado.
2025: A Janela de Oportunidade para Ajustes
As mudanças entram em vigor em 2026, tornando 2025 o momento ideal para ajustes estratégicos. Incorporadoras, construtoras e loteadoras devem adaptar seus modelos de negócios ao novo regime tributário, enquanto holdings patrimoniais, adicionalmente, precisam revisar suas estruturas para minimizar os potenciais impactos do ITCMD antes que os estados alterem suas legislações locais.
Conclusão: o momento de agir é agora
A Reforma Tributária traz mudanças significativas para o setor imobiliário, exigindo análise e adaptação. Para mitigar riscos e aproveitar oportunidades, é essencial compreender as novas regras e revisar a estrutura tributária. Estamos à disposição para apoiar sua empresa nesse processo.
