Em 30 de outubro de 2023, a Lei 14.711/23 (Marco Legal das Garantias) foi sancionada, estabelecendo diversas alterações legislativas, especialmente na Lei nº 13.476/2017, dentre outras.
O artigo 4º, da Lei do Marco Legal das Garantias alterou o caput do artigo 9º da Lei nº 13.476/2017 e acrescentou os artigos 9-A, 9-B, 9-C e 9-D a referida Lei.
Passou-se a prever as hipóteses do instituto da extensão da alienação fiduciária em garantia de imóvel, também chamado de “refil” de garantia real ou recarregamento compartilhado, que permite que o imóvel que já foi dado como garantia seja estendido a novas e independentes operações de crédito de qualquer natureza, desde que o credor seja o mesmo (credor único) e não haja outra obrigação garantida pelo referido imóvel.
Assim, um devedor que já tenha adimplido parte considerável de sua dívida em uma operação de crédito, poderá realizar uma nova tomada de recursos aproveitando-se dos registros e da garantia de imóvel já formalizada anteriormente.
Contudo, é importante destacar que será necessário o registro da extensão da alienação fiduciária no cartório competente, assegurando publicidade e segurança jurídica às partes envolvidas e a terceiros.
Além disso, o devedor deverá observar os termos e as condições previamente acordadas no contrato original – o prazo final de pagamento e o valor original da dívida inicialmente garantida pela alienação fiduciária, de tal modo que os novos contratos sejam compatíveis com as disposições originais contidas na alienação fiduciária e contenham:
- o valor principal da nova operação de crédito;
- a taxa de juros e os encargos incidentes;
- o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do credor fiduciário;
- cláusula com previsão de que o inadimplemento e ausência de purgação da mora.
Antes da alteração do artigo 9º da Lei nº 13.476/2017, para fazer uma nova tomada de recursos, o devedor precisaria aguardar a quitação – termo de quitação e a autorização de cancelamento do registro da propriedade fiduciária.
A extensão da alienação fiduciária em garantia de imóvel pode ser utilizada em operações de crédito envolvendo integrantes do Sistema Financeiro Nacional, como os bancos, ou Empresas Simples de Crédito, sendo formalizado por instrumento público ou particular, admitida a apresentação em formato eletrônico, dispensado o reconhecimento de firma.
A extensão da alienação fiduciária em garantia de imóvel representa uma evolução no mercado de crédito e garantias no Brasil, adaptando-se às necessidades contemporâneas de flexibilidade e eficiência nas operações de crédito financeiras.
O GHBP Advogados está à disposição para repercutir o tema e sanar eventuais dúvidas.
Márcia Cristine Rey de Oliveira, coordenadora da área de Contratos
