A Lei nº 14.711/2023, conhecida como Marco Legal das Garantias, trouxe mudanças relevantes para o mercado de crédito, entre elas a possibilidade de instituir a alienação fiduciária da propriedade superveniente. Essa nova modalidade permite que um mesmo bem imóvel seja dado em garantia para o pagamento de diferentes dívidas, ampliando as opções de crédito e flexibilizando o uso de imóveis como garantia.

Na alienação fiduciária, o devedor mantém a posse direta e o uso do imóvel, enquanto a propriedade fiduciária é transferida ao credor. Após a quitação da dívida, a propriedade plena do bem é restituída ao devedor. Caso a dívida não seja paga, o credor pode executar a garantia, inclusive com a venda do imóvel para satisfazer o crédito.

Antes da nova legislação, não havia previsão legal para que um mesmo imóvel pudesse ser utilizado como garantia de múltiplas dívidas, sendo a prática restrita a uma única operação por imóvel. Com a alienação fiduciária de propriedade superveniente, é possível constituir ônus sucessivos sobre o bem, o que dinamiza as operações de crédito e facilita o acesso a financiamento.

Embora todas as alienações fiduciárias possam ser registradas na matrícula do imóvel, somente a primeira alienação terá eficácia plena. As alienações subsequentes dependerão do cancelamento das garantias anteriores para serem eficazes. Ou seja, a alienação fiduciária posterior ficará suspensa até que a alienação antecedente seja integralmente quitada.

Além disso, os créditos garantidos pela alienação fiduciária não se submetem aos efeitos da recuperação judicial, o que assegura maior proteção ao credor, pois este pode executar a garantia independentemente de eventual processo de recuperação judicial do devedor.

No caso de inadimplemento e execução da garantia, as alienações fiduciárias anteriores terão prioridade sobre as posteriores. Caso o imóvel seja vendido para terceiros, os direitos dos credores subsequentes sub-rogam-se no valor obtido com a venda, e as alienações fiduciárias registradas são canceladas. O credor que quitar a dívida do devedor comum se sub-rogará nos direitos e na propriedade fiduciária em garantia.

Em situações de inadimplemento, pode haver o vencimento antecipado de outras obrigações, desde que tal previsão esteja expressamente prevista no contrato e o devedor seja devidamente intimado pelo credor.

O GHBP Advogados está à disposição para esclarecer quaisquer dúvidas sobre o tema e prestar consultoria especializada sobre as mudanças trazidas pela Lei nº 14.711/2023.

Raquel Rebecca, Advogada Plena da área de Contratos & Societário